На сей раз речь в статье пойдет о залоге. Скажем сразу: сегодня в нашей стране залог практически не развивается. По мнению председателя правления Московского отделения Российского общества оценщиков Евгения Неймана, происходит это по ряду причин. Прежде всего потому, что банкам не очень выгодно заниматься кредитованием под залог, поскольку существуют другие более интересные для них финансовые рынки, например, ГКО. Во-вторых, все процедуры - и регистрации, и оценки, и судебного отчуждения, то есть вся инфраструктура работы с имуществом, недостаточно совершенны. Во многом банковский кризис прошлого года спровоцирован невозвратом крупных кредитов под залог недвижимости. Залог или в перспективе ипотека (залог на длительное время с инвестициями) - наиболее распространенный во всем мире способ получения кредита. Логика проста: дом не убежит, недвижимость не украсть, и даже если кредит не возвращен, у кредитора что-то да останется.

Любопытно, что в России практика залога и ипотечного кредитования была широко распространена еще во второй половине XIX века. Земельные банки, система закладных - в 1917 году все это было разрушено, ну а возрождать всегда сложнее. Впрочем, вернемся в день сегодняшний. Итак, предположим, вам повезло, и вы нашли банк, готовый вас кредитовать под залог вашей недвижимости. Что дальше? На этом этапе главное, считает г-н Нейман, верно рассчитать залоговую стоимость имущества. Обычно залоговая стоимость ниже рыночной стоимости, что связано с риском невозврата. Рыночная стоимость рассчитывается разными методами: затратный, сравнения продаж, доходов. На основе этого делается отчет с заключением оценщика. Кстати, недавно в Государственной Думе прошло третье слушание Закона об оценочной деятельности. Мировая практика такова, что оценку имущества должен выполнять кто-то независимый ни от того. кто закладывают, ни от банка. В России ситуация несколько иная. Когда заемщик обращается в банк, оценку осуществляет внутренний оценщик, исходя из той практики, которая сложилась в банке, наличия кредитного ресурса и т.д. "Мы сейчас стремимся, - говорит Е.Нейман, - к другой практике. Вы приходите в банк, имея оценку рыночной стоимости вашего имущества кем-то третьим.

Внутренний оценщик банка просто проверяет, насколько все обоснованно. И если возникают какие-то сомнения, он может встретиться с независимым оценщиком, который проводил оценку. Если же они по всем статьям договорились, эта рыночная стоимость используется как базовая для определения залоговой". Если же на старте своего забега за кредитом не определиться четко с закладной стоимостью, возникают всякие проблемы. К примеру, договор был оформлен не очень грамотно, в случае невозврата кредита встает проблема отчуждения, и между кредитором и кредитуемым неминуемо возникает тяжба.

Сама процедура отчуждения довольно проста. Если вы не вернули деньги, по решению арбитражного суда имущество переходит к банку. Проблема же, по мнению Е.Неймана, заключается в другом: а сколько, собственно говоря, отчуждать. Довольно распространенная ситуация: в залог отдается имущество на сумму, скажем, 1 миллиард рублей, что и вписано в договор. На момент его заключения по остаточной балансовой стоимости на этот миллиард приходилось офисное здание в центре. Заемщик кредит не вернул, и возникла тяжба. Банк хочет забрать все здание, исходя из того, что балансовая стоимость соответствует всей сумме, которую задолжал заемщик. А заемщик, естественно, готов отдать лишь часть, так как в договоре есть фраза "по ценам, сложившимся на момент получения кредита...".